MarrakechExpert.com · 2026

Calculateur Rentabilité Appartement Marrakech 2026

✅ Calcul gratuit · 📧 Résultat envoyé par email

Combien rapporte réellement votre appartement à Marrakech ? Calculez votre cash-flow réel en 2 minutes — charges complètes, commission Airbnb et données terrain 2026.

Votre bien

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Résultats

Votre investissement

Régime · Type · Superficie · Prix · Revenus

Régime juridique

💡 Nom propre : charges exprimées TTC. La TVA est un coût définitif non récupérable. Abattement forfaitaire 40% appliqué par la DGI sur vos revenus bruts (CGI Maroc art. 61 LF 2026). Source : CGI Maroc art. 61 — tax.gov.ma

ℹ️ Assujettissement TVA volontaire : possible si CA > 500 000 MAD/an (CGI Maroc art. 89). Pour un T2/T3 standard à Marrakech, ce seuil est rarement atteint — un T2 à 1 050 MAD/nuit nécessiterait 476 nuits/an (130% d’occupation). Concerne principalement les villas et biens haut de gamme. CGI Maroc art. 89 — Seuil 500 000 MAD — tax.gov.ma

Type de location

Superficie m²

💡 Charges pré-remplies automatiquement selon votre superficie — données terrain MarrakechExpert 2026 (base T2 54m² Guéliz/Hivernage standing avec piscine). Ajustez selon votre bien réel.

Prix d’acquisition total MAD — frais inclus

Tarif moyen / nuit MAD — prix affiché sur l’annonce

💡 Référence terrain 2026 : Studio Guéliz 700-900 MAD · T2 Guéliz/Hivernage 900-1 300 MAD · T3 Hivernage premium 1 300-2 000 MAD. Données terrain MarrakechExpert 2026

Taux d’occupation % — slider

60%

≈ 219 nuits/an

💡 Repères marché Marrakech 2026 : An 1 = 50-55% · An 2-3 avec bonne conciergerie = 60-65% · Objectif premium = 65-70%. Une conciergerie de qualité est le facteur n°1 du taux d’occupation. Données terrain MarrakechExpert 2026

Mensualité crédit MAD — optionnel

📊 Si renseignée, le simulateur calcule le % de couverture de votre mensualité par les revenus locatifs — la question clé de tout investisseur non-résident. Calculez votre mensualité →

Charges d’exploitation

Valeurs pré-remplies · Données terrain MarrakechExpert 2026

💳 Commissions plateformes & gestion

Airbnb + Conciergerie + Ménage

▼

Commission Airbnb hôte% du CA brut — prélevé par la plateforme

Pas TVA Maroc

Nom propre (non-résident fiscal Maroc) : Airbnb Ireland ne collecte pas la TVA marocaine sur votre commission. Coût réel : 15,5% — sans TVA additionnelle. (Art. 115 bis CGI Maroc — Décret n° 2.25.862 du 27/11/2025, BO n°7464 : le mécanisme s’applique uniquement aux hôtes résidents fiscaux marocains.)

SARL (personne morale résidente Maroc) : mécanisme d’auto-liquidation Art. 88 CGI Maroc. La SARL déclare et reverse la TVA sur la commission versée à Airbnb Ireland. Cette TVA est récupérable en amont si la SARL collecte la TVA sur ses loyers touristiques. Impact net sur trésorerie : nul — le calcul ci-dessus est donc identique dans les deux cas.

Booking : 15%. Ajustez selon votre plateforme. Décret n° 2.25.862 du 27/11/2025 — Art. 115 bis + Art. 88 CGI Maroc — BO n°7464 — sgg.gov.ma · tax.gov.ma

Commission conciergerie variable% du CA net après Airbnb

TVA 20%

Forfait mensuel conciergerieMAD/mois — suivi, coordination, small repairs

TVA 20%

💡 Standard marché Marrakech 2026 : 20% variable sur CA net (après Airbnb) + 600-800 MAD/mois forfait suivi. Ménage fin de séjour : facturé au voyageur = opération blanche non comptabilisée. Données terrain MarrakechExpert · Guide Hivernage 2026

Taxe de séjour TPTMAD/an — montant annuel total estimé

Transitoire

📌 TPT : collectée auprès des voyageurs et reversée à la commune. Flux transitoire non déductible. Obligation légale liée à l’autorisation Loi 80-14. Arrêté municipal Marrakech · CGI Maroc

📋 Charges fixes annuelles

Taxe · Copropriété · PNO

▼

Taxe urbaine + TSCMAD/an — forfait

Pas TVA

Charges copropriétéMAD/an — calculées sur m²

Pas TVA récup.

💡 Fourchette terrain 2026 : Résidence sans services particuliers : 8-14 DH/m²/mois · Résidence avec piscine + gardiennage + espaces verts : 18-35 DH/m²/mois. Vérifiez les PV d’AG des 2 dernières années avant achat. Guide Services Premium Hivernage — MarrakechExpert 2026

Assurance multirisque PNOMAD/an — 0,12% valeur bien

Exonérée TVA

💡 Assurance PNO : exonérée TVA Maroc (identique NP et SARL). Couverture recommandée : RC locataires + incendie + dégâts des eaux. Devis obligatoire auprès d’un assureur marocain agréé. CGI Maroc — exonération assurances

⚡ Charges variables

Eau · Élec · Internet · Entretien

▼

Eau + Élec + InternetMAD/an — calculés sur m² · saisonnier uniquement

TVA blended 16%

⚠️ TVA RADEEMA 2026 (réforme LF 2024-2026) : Électricité 20% · Eau 10% · Internet 20%. Taux blended 16% utilisé (mix réaliste). En SARL : TVA récupérable sur factures.

Entretien + maintenanceMAD/an — provision 0,61% valeur bien

TVA 20%

💡 Entretien : prestataires facturent TTC TVA 20%. Provision recommandée : 0,5-0,8% valeur bien/an. Insuffisant pour gros travaux — prévoyez une réserve séparée.

Fournitures consommablesMAD/an — forfait

TVA 20%

💡 Fournitures : linge de rechange, produits accueil, petits équipements. TVA 20% récupérable en SARL.

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CA annuel brut••• ••• MAD

Cash-flow avant impôt•• ••• MAD

ROI opérationnel•,•• %

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⚖️

Loi 80-14 — Autorisation d’exploitation obligatoire · Location saisonnière type Airbnb : autorisation préfectorale requise (Décret 2.23.441 art. 60-67). La TVA sur conciergerie est un coût définitif en nom propre. Guide complet Loi 80-14 →

Résultat principal

Cash-flow avant impôt

—

— /mois

CA annuel brut—

Charges totales—

Cash-flow—

📊 Revenus

CA annuel brut—

CA mensuel moyen—

Nuits louées / an—

Taux d’occupation—

💸 Charges d’exploitation (TTC)

Commission Airbnb (15,5%)—

Conciergerie variable—

Forfait conciergerie—

Taxe urbaine + TSC—

Charges copropriété—

Assurance PNO—

Eau + Élec + Internet—

Entretien + maintenance—

Fournitures consommables—

Total charges exploitation—

💙 TVA récupérable sur charges—

TVA 10% sur CA (CGI art. 99) — reversée DGI—

📈 Performance

Cash-flow annuel avant impôt—

Cash-flow mensuel—

ROI brut (CA / prix)—

ROI opérationnel net—

Prix acquisition—

Superficie · Prix/m²—

⚠️ Ce résultat est avant fiscalité. Nom propre → IR Maroc (barème progressif sur 60% du CA · CGI art. 61) + PS France 17,2% sur base nette. Impact estimé : -15 à -20% selon votre CA. SARL → IS Maroc 20% + fiscalité dividendes. Guide rendement net-net complet →

📐 Méthodologie & sources — Mars 2026

Commission Airbnb 15,5%Taux hôte unique depuis décembre 2025 · Prestataire étranger → pas de TVA marocaine pour un propriétaire non‑résident (nom propre) ; pour une SARL résidente, auto‑liquidation TVA récupérable → impact net nul

Conciergerie 20% + forfaitStandard marché Marrakech 2026 · Base = CA net après Airbnb · Ménage = opération blanche

TVA RADEEMA 2026Électricité 20% · Eau 10% · Internet 20% · Réforme LF 2024-2026 · Taux blended 16% utilisé

Assurance PNO0,12% valeur bien/an · Exonérée TVA Maroc · Devis assureur marocain agréé requis

Copropriété18-35 DH/m²/mois selon prestations · TVA non récupérable (syndic < seuil 500k MAD)

Entretien & fournituresTVA 20% récupérable SARL · Provision 0,5-0,8% valeur bien/an · Données terrain MarrakechExpert

Simulation opérationnelle indicative — Mars 2026 · Rentabilité calculée avant fiscalité (IR Maroc, PS France). Charges basées sur données terrain MarrakechExpert · T2 54m² Guéliz/Hivernage standing 2026. Ajustez selon votre bien réel.
Sources : tax.gov.ma · bofip.impots.gouv.fr · CGI Maroc LF 2026 · Convention FR-MAR impots.gouv.fr · Réforme TVA LF 2024-2026 · Arrêté municipal Marrakech.
Ne constitue pas un conseil fiscal ou financier personnalisé. Consultez un expert-comptable franco-marocain avant toute décision d’investissement.

Combien rapporte réellement un appartement à Marrakech ? Pas le chiffre annoncé par le promoteur, votre cash-flow réel, après charges complètes, commission Airbnb, conciergerie et taxe de séjour. Calculez votre rentabilité appartement Marrakech en 2 minutes, avec les données terrain que nous observons sur le marché en 2026.

📊

Calculateur rentabilité locative Marrakech : charges réelles 2026 incluses

La plupart des calculateurs affichent un ROI brut de 8-10 %, avant de déduire la commission Airbnb (15,5 %), la conciergerie (20 % sur CA net), le forfait mensuel, la taxe de séjour et les charges réelles. Notre calculateur intègre tous ces postes avec les taux 2026 vérifiés, y compris la TVA RADEEMA issue de la réforme LF 2024-2026.

🏙️

Données terrain Guéliz · Hivernage · Agdal

Les valeurs par défaut sont calculées sur nos observations terrain à Marrakech en 2026 : taux d’occupation 58-62 %, tarifs nuit par quartier, charges de copropriété 18-35 DH/m²/mois selon les prestations. Ajustez chaque paramètre selon votre bien réel.

👤

Nom propre ou SARL Maroc

Le simulateur calcule les deux régimes : en nom propre, la TVA est un coût définitif. En SARL, elle est récupérable sur les charges professionnelles (CGI Maroc art. 10). Les frais de structure SARL : expert-comptable, compte pro, domiciliation – sont intégrés et déductibles.

💳

Couvre-t-il votre mensualité crédit ?

Renseignez votre mensualité pour savoir si votre location couvre votre crédit. Vous n’avez pas encore simulé votre crédit ? Calculez votre mensualité en 30 secondes gratuitement →

6,5 – 7,5 % ROI net

58 – 62 % Taux d’occupation moyen 2026

220 nuits Objectif année croisière An 2-3

100 % Données terrain 2026

⚠️ Ce simulateur calcule la rentabilité opérationnelle avant fiscalité (IR Maroc, prélèvements sociaux France). Pour votre rendement complet selon votre TMI, consultez notre guide investissement immobilier Marrakech 2026.

Quelle est la rentabilité locative moyenne à Marrakech en 2026 ?

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La rentabilité opérationnelle d’un appartement à Marrakech se situe généralement entre 6,5% et 7,5% avant fiscalité, avec un taux d’occupation réaliste de 58-62% en année 2-3.

Dernière mise à jour : Mars 2026