Fiscalité Locative à Marrakech 2026 pour Résidents Fiscaux Français : Tout Comprendre

Disclaimer : Ce guide est rédigé à titre informatif et ne remplace en aucun cas les conseils d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable agréé au Maroc. Les textes de loi et taux peuvent évoluer. Vérifiez toujours auprès des autorités compétentes (ANCFCC, DGI, Office des Changes) avant toute décision.

---

La Peur Fiscale : Le Frein N°1 des Français Non-Résidents

Les forums immobiliers regorgent de témoignages anxieux sur la fiscalité locative à Marrakech en 2026 : « double imposition Maroc France », « fin des niches fiscales », « contrôles accrus ». Ce flou paralyse de nombreux projets.

La réalité ? La Convention fiscale France-Maroc (datant de 1970 et révisée en 1989) a pour objectif d’éliminer la double imposition.

Son Article 25 met en place une imputation fiscale : les revenus locatifs de source marocaine sont bien déclarés en France, mais le contribuable bénéficie d’une neutralisation de la charge fiscale française correspondante, évitant de fait toute taxation redondante sur l’impôt sur le revenu.

BientôtLes étapes clés pour maîtriser votre investissement locatif Marrakech 2026→ Avant d’entrer dans le détail fiscal, consultez le guide pilier.Fiscalite

Les 3 Idées Reçues Courantes et la Réalité de la Convention

Idée reçue n°1 : « Je vais payer l’impôt dans les deux pays »
→ Faux. Vous acquittez votre impôt au Maroc (souvent via la retenue à la source). En France, le mécanisme du crédit d’impôt conventionnel vient neutraliser l’imposition pour éviter que le même revenu ne soit taxé deux fois.

Idée reçue n°2 : « Mes revenus marocains vont exploser mon imposition en France »
→ Inexact. Si les revenus marocains sont pris en compte pour le calcul du taux effectif en France, le mécanisme d’imputation conventionnelle de l’Article 25 limite l’impact fiscal global, particulièrement pour les couples en indivision 50/50 ou les retraités bénéficiant d’abattements spécifiques.

Idée reçue n°3 : « C’est un casse-tête administratif sans expert »
→ Nuancé. La déclaration 2047 est accessible une fois le mécanisme compris. Un expert-comptable franco-marocain (800-1 200 €/an) apporte une clarification utile.

💡La fiscalité locative Marrakech 2026 pour les Français n’est pas un piège, c’est une mécanique prévisible. Bien structurée, elle permet de maintenir un rendement net-net entre 6,9 et 7,2 %  (estimations basées sur nos modélisations de l’exercice 2025).

---

Pourquoi l’Indivision 50/50 Maximise l’Efficacité Fiscale : Le Levier de l’Exonération

L’achat en couple (indivision paritaire) active un levier stratégique majeur : la fragmentation de la base imposable.

 Au Maroc, l’impôt sur le revenu (IR) foncier suit un barème progressif. Selon la législation fiscale en vigueur, les revenus fonciers nets imposables jusqu’à 40 000 DH bénéficient d’une exonération totale. Au-delà, l’imposition s’applique par tranches. Dans ce contexte, répartir les revenus sur deux têtes permet de saturer les seuils de dispense d’impôt.

Sophie et Marc ont acquis leur bien à Marrakech en indivision 50/50 (acte notarié). Cette structure leur permet de ventiler l’assiette fiscale : chacun déclare sa quote-part de revenus dans sa propre déclaration annuelle de revenu global au Maroc.

💡Résultat : En restant chacun sous le seuil imposable de 40 000 DH grâce au barème IR Maroc, leur impôt foncier est nul pour ce niveau de revenus.

Attention :  Si vous n’êtes pas mariés (concubinage ou PACS non reconnu localement), l’indivision paritaire nécessite une analyse spécifique. Consultez un conseiller expert pour valider si l’indivision ou une structure sociétale est la plus adaptée à votre situation patrimoniale.

---

Les Deux Fiscalités : Maroc Puis France (Convention Fiscale Article 25)

Le parcours fiscal s’articule en deux étapes interdépendantes pour l’investisseur non-résident.

Étape 1 : Fiscalité Marocaine (Revenus Fonciers)

Vos revenus locatifs maroc non résident sont imposés au Maroc selon l’Article 61 du Code Général des Impôts. Le régime standard applique un abattement 40% (confirmé par la Loi de Finances 2026), puis soumet le solde au barème progressif IR Maroc.

💡 L’équation gagnante :
Revenus bruts × 60% (après abattement 40% maroc) = base imposable Maroc

Étape 2 : Fiscalité Française (Revenus Fonciers Source Étrangère)

En France, vous déclarez ces mêmes revenus en tant que revenus fonciers source étrangère via le formulaire 2047 (déclaration revenus étrangers), qui sera ensuite reporté sur votre déclaration 2042 principale.

Le régime correct pour un bien au Maroc :

• ✅Déclaration via formulaire 2047 (revenus de source étrangère)
• ✅Base imposable France = base nette marocaine (après abattement 40% maroc)
• ✅ Imputation fiscale via l’Article 25 pour éviter la double imposition
• ✅Prélèvements sociaux 17,2% 2026 sur la base nette marocaine (pas de crédit d’impôt)

Le mécanisme conventionnel de l’Article 25 empêche la double taxation. L’impôt marocain payé vient en neutralisation de l’impôt français théoriquement dû.

Bientôtle rendement locatif de votre investissement à Marrakech→ Le parcours fiscal s’articule en deux étapes interdépendantes pour l’investisseur non-résident. L’enjeu principal est de comprendre l’impact de ces deux fiscalitésFiscalite

---

Cas Fiscalité Locative Marrakech 2026 – Sophie & Marc à Guéliz

Profil et Bien Acquis (Retraités, T2 54m² Guéliz)

• Âge : 54 et 57 ans
• Situation : Retraités, propriétaires à Meudon, TMI 0-11%
• Patrimoine : < 1,3 M€ (pas d’ifi maroc france)
• Objectif : Revenus complémentaires retraite + usage personnel 35 jours/an

• Type : Appartement T2 meublé standing, 54 m²
• Quartier : Guéliz (résidence sécurisée piscine)
• Prix : 1 350 000 DH tout équipé (≈ 124 000 €)

Budget d’Acquisition Clés en Main (Tableau Détaillé)

Poste	Montant (DH)	%	Note
Prix d’achat T2 54m²	1 350 000	100%	Marché Guéliz 2026
Droits enregistrement 4%	54 000	4,0%	CGI Art. 133
Conservation Foncière	20 450	1,5%	ANCFCC
Notaire TTC	15 000	1,1%	Barème + TVA
Agence TTC	40 500	3,0%	2,5% HT + TVA 20%
Frais divers	5 000	0,4%	Timbres, dossiers
TOTAL ACQUISITION	1 484 950	9,9%	Budget estimé

⚠️ À compter du 1er juillet 2026 :
Lorsque le prix de cession excède 300 000 DH (≈27 600 €), toute fraction du prix réglée par un moyen non traçable ou non dûment justifié/mentionné dans l’acte peut entraîner l’application d’un droit d’enregistrement additionnel de 2%. Ce coût est calculé uniquement sur la fraction réglée dans ces conditions.

Hypothèse de Location Mandat de Gestion Professionnelle

Sophie et Marc ont confié la gestion à une conciergerie premium. Résultat : 60% d’occupation annuelle :

• Jours louables : 330 (après 35 jours d’usage personnel)
• Nuits louées : 220 nuits (60% de 330 — gestion pro réaliste)
• Tarif moyen : 1 050 DH/nuit (mix saisons 800-1 350 DH)
• Revenus bruts annuels : 231 000 DH (≈ 21 230 €)

💡Ce taux de 60% reflète une gestion professionnelle avec conciergerie premium. C’est une base atteignable et réaliste pour Guéliz standing avec occupation optimisée.

Charges d’Exploitation Observées (Année Croisière)

Poste	Montant (DH)	% CA	Déductible Fiscalement ?
Conciergerie 18% TTC	-41 580	18,0%	✅ OUI
Taxe de Séjour (TPT)	-9 680	4,2%	❌ NON (collectée)
Taxe Urbaine + TSC	-12 500	5,4%	✅ OUI
Charges copropriété	-9 000	3,9%	✅ OUI
Assurance PNO	-3 500	1,5%	✅ OUI
Eau + Élec + Internet	-10 200	4,4%	✅ OUI
Entretien maintenance	-9 000	3,9%	✅ OUI
Fournitures consommables	-5 000	2,2%	✅ OUI
TOTAL CHARGES FLUX TRÉSORERIE	-100 460	43,5%	Cash constaté
TOTAL CHARGES DÉDUCTIBLES	-90 780	39,3%	Base fiscale

Cash-flow avant impôt : 231 000 – 100 460 = 130 540 DH

Précision fiscale : Pour un investisseur particulier, le fisc marocain ne demande pas le détail des factures. Il applique automatiquement un abattement forfaitaire de 40 % sur vos revenus bruts pour couvrir l’ensemble de vos frais. La colonne « Déductible » confirme simplement que vos dépenses réelles estimées (conciergerie, factures, entretien) sont bien de nature professionnelle et qu’elles sont « absorbées » par cet abattement légal.

🔍 Focus Fiscal : La Taxe de Séjour (TPT)
La TPT (22 DH/personne/nuit) est une taxe parafiscale collectée pour le compte de la commune de Marrakech. Nature juridique : Il s’agit d’un flux de trésorerie neutre. Vous la collectez et la reversez mensuellement ; elle n’impacte donc ni vos charges déductibles, ni votre résultat imposable.

Impact dans notre exemple :

• TPT collectée : 9 680 DH (220 nuits × 2 pers × 22 DH)
• Cash-flow trésorerie : -9 680 DH (vous la reversez)
• Charges fiscalement déductibles : 0 DH (ce n’est pas votre charge)

💡 Base de calcul fiscal Maroc : 231 000 DH (revenus bruts) – 90 780 DH (charges déductibles hors TPT)

Fiscalité Marocaine Régime Forfaitaire 40 %

Régime choisi : Forfaitaire avec abattement de 40 % sur le brut (CGI art. 61)

Base imposable nette : 231 000 DH × 60% (après abattement 40% maroc) = 138 600 DH

Répartition 50/50 (indivision paritaire) :

• Sophie : 69 300 DH
• Marc : 69 300 DH

Barème IR 2026 (par conjoint) : LF n°50-25 2026

Tranche	Taux	Calcul Sophie
0 – 40 000 DH	0%	0 DH
40 001 – 60 000 DH	10%	20 000 × 10% = 2 000 DH
60 001 – 69 300 DH	20%	9 300 × 20% = 1 860 DH
Impôt brut		3 860 DH
Déduction de tranche	-10 000 DH	-10 000 DH
IR net Sophie		0 DH (déduction > impôt)

IR net Marc : Identique = 0 DH

IR couple Maroc : 0 DH

« Les charges (conciergerie, utilities, etc.) sont bien entendu décaissées (impact trésorerie : −100 460 DH), mais elles ne sont pas déductibles dans le régime forfaitaire. Elles sont uniquement là pour calculer votre cash-flow réel estimé. » Les 10 000 dirhams représentent une approximation pédagogique courante pour illustrer l’effet progressif du barème.

💡Résultat Fiscal 2026 : Grâce au mécanisme de l’indivision paritaire et au barème de la Loi de Finances 2026, l’impôt brut calculé est intégralement neutralisé par la déduction de tranche (système de la somme à déduire). Pour Sophie et Marc, l’IR Net Maroc est nul.

Fiscalité Française (Revenus Fonciers Source Étrangère)

Déclaration via Formulaire 2047

Revenus bruts déclarés : 231 000 DH = 21 230 € (taux 10,88)

Base imposable France : Base nette marocaine après abattement 40% Maroc = 138 600 DH = 12 739 €

Impôt sur le Revenu France

💡En application de l’article 25, la base imposable est réduite. Pour un couple retraité relevant des tranches d’imposition inférieures (TMI 0-11 %), cela n’entraîne généralement aucun impôt sur le revenu supplémentaire en France.

→ IR France : 0 € (crédit d’impôt conventionnel)

Prélèvements Sociaux 17,2% (revenu foncier)

Base PS : 12 739 € (base nette marocaine)
PS dus : 12 739 € × 17,2% = 2 191 € = 23 838 DH

🔍 Focus Prélèvements Sociaux (CSG/CRDS) :

Ces contributions ne bénéficient d’aucun crédit d’impôt conventionnel. Pour Sophie et Marc, résidents fiscaux français, le taux est de 17,2 % (seule charge fiscale effective).

Nuance : Pour les investisseurs non-résidents, l’application de l’Arrêt De Ruyter de la CJUE permet, sous conditions d’affiliation à un régime de sécurité sociale européen, de réduire ce taux à 7,5 % (Prélèvement de Solidarité uniquement), voire 0 % hors UE/EEE. Validez toujours votre statut personnel auprès d’un professionnel agréé pour un calcul précis.

Procédure Déclarative Précise en France (Formulaire 2047 et Report 2042)

Étape 1 : Remplir le formulaire 2047 (déclaration revenus étrangers)

• Section : Revenus fonciers de source étrangère
• Montant déclaré : 12 739 € (base nette marocaine après abattement 40%)
• Pays : Maroc

Étape 2 : Reporter sur déclaration 2042

• Ligne 4BK : Revenus fonciers encaissés hors France
• Montant : 12 739 €

Étape 3 : Acompte contemporain

• Prélèvements sociaux 17,2 % : Ils font l’objet d’un prélèvement via les acomptes de l’impôt à la source sur les revenus fonciers en France. 
• IR France = aucun montant dû (crédit impôt article 25 de la convention fiscale france maroc)

Calcul Rendement Net-Net : Estimation Personnalisée Résident FR 2026

Élément	Montant (DH)
Revenus bruts	231 000
Charges déductibles fiscalement	-90 780
TPT (non déductible)	-9 680
Cash-flow avant impôt	130 540
IR Maroc	0
IR France	0
Prélèvements sociaux France	-23 838
CASH-FLOW NET FINAL	106 702
ROI NET-NET	7,18%

« Ces simulations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas une garantie de rendement. » 

Calcul : 106 702 DH ÷ 1 484 950 DH = 7,18% net-net

💡Nous communiquons une fourchette 6,9-7,2% net-net pour rester conservateurs et tenir compte des variations saisonnières d’occupation (58-62%).

Ce ROI est net de tous impôts (Maroc + France) et de toutes charges (gestion, taxes, entretien). Dans ce cas précis, cela représente un flux net disponible de ~8 890 DH (817 €/mois) versé sur votre compte.

Témoignage Sophie & Marc (Retraités, Meudon) – Décembre 2025

💡 Précision Juridique : Ce calcul s’applique car la gestion de Sophie et Marc ne comporte pas de services parahôteliers (type petit-déjeuner régulier). En restant sous le régime des Revenus Fonciers, ils conservent le bénéfice de l’abattement de 40 % et du barème progressif de l’IR, conformément à la LF n°50-25 2026.

---

Choix Régime Fiscalité Locative Marrakech : Barème vs Libératoire

Pour vos revenus locatifs au Maroc, la Loi de Finances n°50-25 (2026) offre plusieurs options fiscales.

Le cas Sophie & Marc (Locataire Particulier) :

Dans leur situation, le locataire est un particulier non professionnel. Il n’y a donc pas de Retenue À la Source (RAS) opérée par le locataire. Toutefois, l’option libératoire à 20 % est désormais disponible pour tous les propriétaires, sans distinction de la nature du locataire, dès lors que le revenu brut annuel dépasse 120 000 DH. En deçà de ce seuil, ils sont soumis au régime de droit commun avec son abattement forfaitaire de 40 % et sa tranche à 0 % jusqu’à 40 000 DH. C’est ce régime qui leur permet d’afficher un impôt effectif au Maroc nul pour ce niveau de revenus.

Le cas « Locataire Professionnel » :

Si Sophie et Marc louaient à une société, la RAS serait opérée par le locataire selon un barème de 10 % (revenu brut < 120k DH) ou 15 % (≥ 120k DH). L’option irrévocable de taux libératoire à 20 % sur le brut est également disponible. Mais même dans ce cas, le régime du barème reste souvent plus avantageux.

✅ Requalification en activité professionnelle (locations meublées courte durée habituelle)

La DGI peut requalifier une location meublée répétitive en activité professionnelle selon le CGI 2026. Cette requalification entraîne le passage du régime foncier à un régime réel avec déduction des charges.

Les charges réelles dépassent souvent 40 %, ce qui peut avantager les investisseurs à forte activité locative. En cas de requalification en activité professionnelle (services para hôteliers ou gestion répétitive), l’investisseur doit s’immatriculer fiscalement, obtenir un ICE, tenir une comptabilité conforme et, le cas échéant, appliquer la TVA. Il doit aussi respecter les obligations prévues par la Loi 80.14 et le Décret n°2-23-441 concernant la licence d’exploitation.

La Loi de Finances 2026 et les circulaires DGI annoncent des contrôles renforcés depuis 2025. Les locations touristiques répétitives sont particulièrement ciblées par ces contrôles fiscaux.

BientôtCréation SARL immobilier non-résident français→ La structure SARL marocaine reste souvent la plus adaptée pour optimiser les revenus locatifs saisonniers tout en protégeant votre patrimoine personnel : détail complet dans notre guide dédié.Fiscalite

---

Les 3 Piliers Clés pour Votre Fiscalité et le Rapatriement de Vos Fonds

1. Le Compte en Dirhams Convertibles (Garantie de Retransfert)

C’est le socle de votre liberté financière.

• Configuration recommandée : Ouvrez un compte en dirhams convertibles (compte joint possible) pour l’achat de votre bien.
• Sécurité Office des Changes : Conservez la traçabilité de chaque flux. Ce compte est le seul moyen de garantir le retransfert de vos revenus et de votre capital.
• Action Immédiate : Sollicitez votre Attestation d’Investissement en Devises banque Maroc dès que vos devises sont converties.

2. Attestation d’Investissement en Devises : Votre Sésame Juridique

Après le transfert de vos euros pour l’achat, votre banque vous délivre une Formule 2. Ce document atteste l’origine licite des devises auprès de l’Office des Changes.

Pourquoi est-ce capital ? Sans ce document, vous risquez le blocage de vos fonds au Maroc. La Formule 2 est indispensable pour :

• Rapatrier le capital initial et la plus-value lors de la revente.
• Vérifier la conformité de vos virements sortants (loyers vers la France).
• Justifier la traçabilité des fonds lors des audits de l’Office des Changes.

💡Sans cette Attestation, Formule 2, vous pourriez rencontrer des difficultés importantes lors du rapatriement de vos loyers ou de la revente.

3. Les Déclarations Annuelles Obligatoires

Au Maroc : Déclaration des revenus fonciers avant le 1er mars de l’année N+1

En France : Complétez Formulaire 2047 (déclaration revenus étrangers) et reportez le montant sur votre déclaration 2042. C’est ici que s’applique la neutralisation fiscale via l’Article 25 de la convention.

💡 Le Conseil Marrakech Expert : Conservez vos archives (quittances, factures, relevés, preuves de versement de la Taxe de Séjour TPT) pendant 6 ans minimum. Un dossier bien tenu est la garantie d’un rendement net-net sans stress administratif.

---

FAQ Fiscalité Locative Marrakech 2026

---

---

► Mentions Légales & Clause de Non-Responsabilité Complètes (cliquez pour afficher)

À propos de l’auteur : Cet article est rédigé par un observateur indépendant français, résident à Marrakech depuis plusieurs années et spécialisé dans l’analyse du marché immobilier local.

Mentions Légales & Clause de Non-Responsabilité : Marrakech Expert est un portail d’information indépendant édité à titre privé. Nous n’exerçons aucune activité d’intermédiation immobilière (agence), de conseil juridique ou fiscal agréé.

Les contenus publiés (analyses de marché, simulations de rendement, projections fiscales, informations sur les professionnels locaux) sont établis sur la base des textes officiels en vigueur et des données publiques observées en janvier 2026. Ces éléments sont fournis à titre strictement indicatif et pédagogique ; ils ne constituent en aucun cas une offre contractuelle, un conseil personnalisé adapté à votre situation ou une garantie de résultat.

Les « profils types » présentés (Sophie, Patrick, Daniel, Youssef, etc.) sont des exemples fictifs à vocation pédagogique, construits à partir d’observations générales du marché. Ces profils ne représentent aucune personne réelle identifiable.

Les informations relatives aux professionnels tiers mentionnés (conciergeries, notaires, architectes, syndics, gestionnaires, etc.) sont issues de données publiques à la date de publication. Ces informations (tarifs, prestations, coordonnées) peuvent évoluer sans préavis. Leur mention ne constitue ni recommandation commerciale, ni partenariat rémunéré, ni garantie de qualité. Nous ne percevons aucune commission.

Risques à connaître : L’investissement immobilier au Maroc comporte de multiples risques, incluant sans s’y limiter : vacance locative, fluctuation des prix, évolutions législatives et fiscales, vices cachés, défauts de construction, litiges de copropriété, difficultés de rapatriement de fonds, redressements fiscaux franco-marocains, problèmes de titre foncier.

Marrakech Expert décline toute responsabilité en cas de préjudice résultant de l’utilisation des informations publiées, incluant les décisions d’investissement, le choix de professionnels ou les évolutions de marché postérieures à la date de publication.

Recommandation essentielle : Avant toute décision, nous recommandons vivement de consulter les professionnels agréés compétents selon votre situation : notaire inscrit au barreau marocain pour les actes authentiques, expert-comptable pour la fiscalité franco-marocaine, avocat fiscaliste si nécessaire. Seuls ces professionnels réglementés peuvent délivrer un conseil personnalisé opposable. Le choix de vos conseils reste sous votre entière responsabilité.

Pour plus d’informations : À propos · Politique de confidentialité